不動産用語
不動産売買の際に出てくる専門用語

 

エスクロー  

エスクロー会社とは、売りてと買い手の間にたって、書類や資金の移動を行う第3者的な機関です。具体的には売買契約書(Purchase Agreement)に基づき、売り手が買い手に示すべき書類―タイトルレポート、シロアリ検査書、自然災害レポート、市やカウンティーから必要とされる書類、コンドなどの場合はHOAに関わる必要な書類をオーダーします。買い手が取り付けるローンの書類管理、頭金やその他の経費の管理も行います。

オファー

買い手が気に入った物件に購入意思を示す書類。 

Purchase Agreement 

オファーの書類で売買契約が書かれた書類です。 この契約書に買い手の希望購入金額、期間、頭金、ローンの金額、Contingency期間など細部まで書かれています。 California Real Estate Associationにより監修されているので 毎年更新されております。 State LicenseをもつRealtorしかこの書類を使うことはできません。

Title Company  

タイトル会社は売り手のタイトル(不動産権)のレポートの作成やその保険発行とともに、その物件に関わる未払いのローンや固定資産税、その他の担保契約の支払い準備を整える一方、買い手のローン契約の保障保険発行、売り手から買い手への名義の書き換えなどを主に行う機関です。州によってはタイトル会社がエスクローの役割もかね合わせて行っているところもありますが、その場合は最終物件の受け渡しの際に弁護士の関与が一般的になっています。

Preliminary Title Report

具体的には、売買が行われる不動産に対する所有権、抵当権、先取特権、未払税金、地役権などを調査し、それをまとめたレポートを発行してくれます。Preliminary Title Reportによって、何か既存の抵当権等が見付かった場合は、売買プロセスの中で、全てを完済し、不動産の登記簿がまっさらな状態で買い手に引渡されることを助けてくれます。(売り手・買い手双方の同意により、完済されないまま取引が終了する場合もあります。)またTitle Companyは、Preliminary Title Reportをもとに、Title Insuranceの発行もします。

Title Insurance

Title Insuranceとは、物件の所有権(タイトル)に対する保険の事です。 物件の引渡しの際に、不動産の所有者に発行され、その保険のポリシーに書かれていない所有権や抵当権等が物件の引渡し以降に判明した場合には、買い手にその損害額が保障されるというものです。Title Insuranceへの加入は任意ですが、ほとんどの場合、ローンを借りる金融機関からの条件として、Title Insuranceへの加入を義務付けてられています。また将来的にその物件を売却する際にも、Title Insuranceをつけている方が有利になります。

Appraisal 

Appraisalとは、州のライセンスを保有する鑑定士(アプレイザー)が、評価基準に従い算出する不動産鑑定のことです。 住宅ローンを借りる場合、貸し手である銀行は、重要な審査項目のひとつとして抵当物件の市場価格を調査します。 現金一括での購入の場合を除き、一般住宅の売買では住宅ローンを融資する銀行が必ずAppraisalを行います。Appraisalの目的は、その物件の抵当価値を調べることです。もっと具体的に言うと、購入価格を抵当価値として認めるか?という観点で調べます。同じエリアで類似物件の最近の取引事例、物件のコンディション、その時点の市場動向などが考慮されます。Appraisalの費用はローンを組む当人の買い手が負担し、レポートのコピーも受け取る権利があります。Appraisal Valueが購入価格を下回った場合は、価格の最交渉などが行われることがあります。

Contingency Period

不測の事態が発生した場合など 違約金なしで契約を解除できる期間です。

Home Inspection

売買契約がスタートしたら、最初のプロセスのひとつとして専門家を雇い物件の検査(Home Inspection)を実施します。
Home Inspectionでは、建物の内外の状態(構造や基礎、水回り、電気系統、屋根、各装備品など)を細かく調べ、問題点や不具合が報告書としてまとめられます。

Termite Inspection

住宅の売買が行われる際に、売主と買主が除外の合意をした場合を除き、通常はシロアリ検査と駆除を行います。
検査費用と修繕費用の負担は契約書に明記されますが、一般的には売主が負担するケースが多いです。一戸建ての場合は車庫 なども含んだ建物全体に対して行われますが、コンドミニアムやタウンハウスで外装の管理をHOAが行っている場合は内装のみの検査と修繕が行われます。駆除が完了すると、Termite Completionという証明書が発行されます。駆除を行った部分について一定期間の保証が付いていますので、保証内容を理解されてください。シロアリは放っておくと侵食が進み、木造住居に大きな損傷を与える可能性があります。お家の維持管理の一環として、定期的に検査をして必要な処置をすることをお勧めします。

Eanest Money(EMD)

 Money Depositは、手付金でInitial Depositとも呼ばれます。ことです。契約開始3日以内に買い手がエスクローへ契約書で合意された金額を預け入れます。購入価格の3%が一般的です。そしてそれは購入資金の一部となります。支払い方法は Personal check, Cashie'r check, Wire transfer があり いずれも契約書でどの方法で支払うかを選びます。 買い手による契約上不履行があった場合、手付金は損害賠償として売主へ支払われます。

Counter Offer

買い手が提出したオファーに対し、売り手が全ての内容を受け入れない場合、”この条件なら売ってもよい”という条件提示をしたものをカウンターオファーと呼びます。買い手は、その内容を受諾/拒否することもできますし、カウンタオファー2として、買い手の希望条件を再度提示することもできます。買い手と売り手が互いにカウンターオファーをやり取りし、最終的な合意に至ることもあります。もちろん、カウンターオファーのやり取り無しで、一回目のオファーで契約が成立することも頻繁にあります。

Muptiple offers (マルチプルオファー)

一つの物件に2つ以上のオファーが入ること。 

Multiple Counter offer (マルチプルカウンターオファー)

マルチプルオファーに対する返信 2つ以上のカウンターオファーをすること。内容は同じである必要はないです。

Closing Cost

不動産売買に家の購入金額以外にかかる費用です。 買い手と売り手と内容はことなります。 詳しくは こちら。 

Grant Deed

物件の譲渡証明書です。これは売り手がNotaryの前でサインをし、契約終了時にタイトル会社を通じてカウンティーで登記されます。これが無いと契約終了はできません。後日、登記されたGrant Deedはカウンティーから買い手へ郵送されます。 この書類はコピーで送られてきますのでオリジナルを保管する必要はありません。 

Fee Simple

簡単に言うと、建物があるその土地も含めて所有する、という意味です。そうでない場合はLand Lease(借地)となります。
コンドミニアムやタウンハウスの場合は、土地を均等に共同所有します。

Land Lease

所有は建物のみで、借地料が発生します。借地の所有者がGovernment(市など)の場合は、借地期間は一般的に99年です。
借地の所有者がGovernmentでない場合、借地期間はまちまちです。いずれにせよ、借地期間、借地料、その他の条件をしっかりと調べることが大切です。 借地の住宅購入は、ローンの融資が難しくなることがあります。また、借地の期間が残り少なくなるとローンの取り付けができなくなり、物件の価値へも影響を与えます。  土地の借地料は税金で控除可能です。

Property Tax (固定資産税)

不動産を所有するすべての人が対象となります。不動産のある場所にもよって変わりますがロサンゼルスカウンティーでは購入価格の約1.25%になります。通常、12月と4月の年に2回に分けて支払います。 仮に物件の価格が年に10%上昇したとしても、固定資産税の上昇幅は最高2%と定められています。

 

Supplemental Tax (固定資産税の補足税)  

物件を購入後すぐに新しい固定資産税に切り替わらない場合、固定資産税は前所有者の固定資産税を一時的に請求されますが、実際に課税額が前所有者の税額を上回る為、前所有者の税額と新規購入物件に課せられる税の差額を、その年の所有日数分だけ払う税金をSupplemental Taxといいます。

 

Mello Roos 

新しく開発された地域に水道管、電気、ガスなどを引くための費用をSpecial Taxとして住民から徴収するSpecial Taxです。 開発されてた地域にもよりますが 大体15年ほどの期間のSpecial Taxです。 長いところでは30年以上あるところもあります。このMello Roosは通常の固定資産税の請求書に記載されて郵送されてきますので 支払い日 支払先は固定資産税と同じです。

 

キャピタルゲイン税 (Capital Gain Tax) 

不動産売買における所得に課せられる税金です。大まかに言えば、購入価格と売却価格の差額、つまり資産の価格が上昇して出た利益のことで、日本語では資本利得・資産益などと呼ばれます。厳密には購入価格と売却価格の差額以外の要素もあるので、必ず会計士の方へキャピタル・ゲインがどのくらいになるか、また税金の支払いの有無などについても確認されてください。これとは逆に、価格が下がればキャピタル・ロスとなります。

過去5年間のうち2年以上の主居住基準が満たされると単身で25万ドル、夫婦で50万ドルまでの税金控除が受けられます。2年おきに繰り返しこの控除が使えます。

 

1031 Exchange

投資物件の売却時に発生する利益に課せられる税を決められた期間内に別の物件を購入することによってその利益に課せられた税金を先延ばしに出来る方法です。

Megan's Law

1994年にNew Jersey州で強姦殺害された7才の少女、Megan Kankaちゃんの事件が発端となり、アメリカ合衆国では、警察署が性犯罪者に関する情報を一般へ公表することになりました。性犯罪者の名前、住所、写真、犯罪歴などの情報が提供されています。“カリフォルニア州では下記のWebsiteでその情報を得ることができます。

http://www.meganslaw.ca.gov/”

住宅購入のプロセスで、必ず近所に性犯罪者がいるかどうかをご確認ください。

Senior Housing

55才以上の方が居住する住宅として建てられたものです。55才という年齢制限の例外は、ご夫婦のどちらかが55才を超えている場合でもう片方は55才未満、また生活で助けが必要な場合の住み込みの付き添い人となっています。HOAによってルールが異なりますので 購入の際はCC&Rで調べることが必要です。シニア住宅は、一般住宅と比べて価格がお手頃になっています。また一旦玄関を入ると階段や段差が無い造りになっています。購入者への年齢制限はありませんので、若い夫婦が両親のために購入することも可能です。

HOA

HOAとは、ホーム・オーナーズ・アソシエーション(Home Owners Association)の略で、コンドミニアム、タウンハウスなどの管理組合のことです。
住民が安全に、また安心して暮らしていけるように、CC&R 規約やルールを作ったり、財政を管理したり、建物や共有エリア、共有施設(プール、ジム)などのメンテナンス、コミュニティのプールの維持を行ったりします。HOAによって異なりますが、ゴミの収集費用や水代、火災保険(家の外側のみ)が含まれていたりする場合もあります。住民はほとんどの場合、毎月HOA DUEという管理費を支払う必要があります。住宅を購入する際は、このHOAの費用がいくらなのか、HOA DUEで何がカバーされているかを確認しておく必要があります。

CC&R (Covenants, Conditions & Restrictions)

このCC&Rはコンドやタウンハウスだけはなく 一戸建ての住宅でもHOAが管理しているコミュニティーだとか 1つのパーセルに2つ以上の家がある場合(Two on Lot など)または商業物件のモールなどに存在します。プロパティ使用において契約違反をすると、罰金を課せられたり軽罪として取り扱われます。例えば、共同スペースであるゲストパーキングやプールなどで違反をした場合。強制的な修繕費用負担など、裁判所命令が下りることもあるので注意が必要です。ピアノやドラムなどの楽器演奏をする方や、ペットを飼っている方、カーペットをハードウッドフロアに変えたいなど、様々なご要望があると思います。アソシエーションのある不動産を購入するときは、特にどのような規則があるのかCC&Rを前もって調べておくのは、とても大切です。

Credit Report

Credit Score(クレジットスコア)が示されたレポートの事です。 あちこちの銀行でクレジットレポートを取られるとスコアへ悪く影響することがありますので、ご注意ください。

Proof of Fund

住宅を購入する際に、頭金とクロージング費用(現金一括では購入価格とクロージング費用)があることを証明します。一般的に、最新(過去30日以内発行)の銀行口座のステートメントで残高が明記されているページのみをセラー側へオファーと一緒に提出します。プライバシー保護のために、口座番号は消されることをお勧めします。